不動産売買仲介業務の注意点

2008 年 11 月 20 日

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不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。
お問合せは下記まで
不動産110番の家
福島県知事(1)2649号
有限会社不動産リサーチ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘106番地102号 
TEL:0248-73-0268 
FAX:0248-73-0268
D-fax:020-4663-2806
担当 吉田:090-2029-8751
http://blog.livedoor.jp/fudousan3/
http://blog.livedoor.jp/fudousan3/m/ 携帯専用
fudousan3@livedoor.com    

みなし道路とは・・・

2008 年 11 月 19 日
  • みなし道路(42条2項道路)とは建築基準法上の道路は、幅員が4m以上あることを原則としています。しかし建築基準法令が施行される以前から、幅員が4mに満たない通路にそって建築物が立ち並んでいるようなところも多数あったため、そのような通路も建築基準法上の道路として取り扱う必要がありました。そこで、救済策として、幅員4m未満の通路であっても特定行政庁の指定したものは、建築基準法上の道路とみなすこととしました(建築基準法42条2項)。このような道路は私道であることが多く、近隣の建築物所有者がそれぞれ道路の持分をもっていることも多く見受けられます。
  • 42条2項道路の通行権他人所有の土地を第三者が自由に通行することは許されるのか、第三者に42条2項道路の通行権が認められるのかということが問題となります。

    42条2項道路は私道とはいっても、建築基準法で交通の妨害となるような行為をすることが禁止されている等各種の制限があることから、専ら一般公衆の通行のために利用されるべきものであると考えられています。ただ、判例の多数は、私道所有者と第三者との間で通行権が積極的に設定されたわけではなく、他人の土地を自由に通行する権利までは認められないけれども、道路利用が日常生活上必須なものである場合に、継続的かつ重大な妨害がなされたときは、それを排除したり予防したりすることができるという限度で権利性が認められるとしているのです。

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  • 不動産王

    2008 年 11 月 18 日

    中古住宅 売家 須賀川市和田字六軒 土地339.34坪 建物61.27坪

    2008 年 11 月 17 日

    六軒売家 土地付一戸建
    価格 2500万円 
    土地 1121.79㎡(339.34坪)
    建物 202.55㎡(61.27坪)
    所在 須賀川市和田字六軒地内
    権利 所有権
    私道負担 無
    地目 登記簿 宅地 現況 宅地
    接面道路 公道幅員西側6m 舗装 有
    構造 木造瓦葺2階建
    築年 平成11年1月
    間取り 7DK
    用途地域 市街化調整区域 再建築可
    建ペイ率 60% 容積率 200%
    施設 LP個別 公営水道 浄化槽 東北電力
    現況 居住中   駐車2台~
    引渡し 即<仲介> 学区 須賀川3小、須賀川3中

    六軒 1階六軒 2階







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    売地 須賀川市和田字六軒 土地199坪

    2008 年 11 月 15 日

    収益物件 売地 須賀川市仲の町 土地150坪

    2008 年 11 月 14 日

    売地 須賀川市和田字弥六内 土地590坪

    2008 年 11 月 13 日

    売地   建築条件なし
    価格 1,000万円
    面積 1952.20㎡(590.54坪)
    所在 須賀川市和田字弥六内地内
    権利 所有権
    私道負担 無
    地目 登記簿 山林 現況 山林
    接面道路 公道 幅員北側4m 舗装 有
    用途地域 第1種低層住居専用地域
    建ペイ率 40% 容積率 60%
    施設 LP個別 須賀川市水道 浄化槽 東北電力
    現況 更地
    引渡 即可
    学区 阿武隈小 須賀川三小
    <仲介>

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    貸店舗 須賀川市弘法坦 建物21.49坪 即営業可

    2008 年 11 月 12 日

    DSCN0356

    貸店舗 飲食店向き 即営業可
    家賃:月額7万円
    床面積:71.07㎡(21.49坪)
    所在:須賀川市弘法坦地内
    種類:店舗、居宅
    間取り:3R+カウンター
    構造:木造瓦葺平家建
    築年:平成6年4月
    施設:LP個別 上水道 下水道 東北電力
    権利金・ 前家賃 ・仲介手数料 ・火災保険・家賃保険
    駐車場:有    大型冷蔵庫、エアコン付き
    <仲介> 
    ■図面等と現況が相違する場合は現況優先とさせていただきます。
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    売地 須賀川市西川字北別所 土地1644坪、2205坪

    2008 年 11 月 11 日

    売地 須賀川市西川字北別所 事業用用地

    2008 年 11 月 10 日

    北別所北別所

    売地
    価格 坪2万円
    所在 福島県須賀川市西川字北別所地内
    面積 5435㎡(1644坪)、7292㎡(2205坪)
    権利 所有権
    私道負担 無
    地目 登記簿 田  現況 雑種地 畑
    接面道路:幅員公道北側2.6m、南側16m 、舗装有
    用途地域 市街化調整区域 
    建ペイ率 60% 容積率 200%
    施設 ガスLP個別、上水道、浄化槽、東北電力
    現況 更地 
    引渡し 即可  <仲介>
    医療機関、老人介護福祉施設等は建築可

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    売り倉庫 鏡石町深内町 土地746坪 建物40坪、215坪

    2008 年 11 月 6 日

    売り工場(倉庫)
    価格 6,000万円
    所在:岩瀬郡鏡石町深内町  地内
    土地:2467㎡ 746.26坪
    権利:所有権
    建物:鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
        事務所 134.14㎡( 40.57坪)
        倉 庫 712.19㎡(215.43坪)
    建築:平成9年3月
    間取り:
    用途地域:工業専用地域 建ペイ率60% 容積率200%
    施設:ガス個別プロパン 上水道 浄化槽 東北電力
    現況:使用中 
    引渡し:相談
    態様:代理
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    崖地条例・・・

    2008 年 11 月 5 日

    崖地に接したところに土地を購入し、そこに家を建てようとしたこところ、崖を相当費用をかけて補強しなくてはならないことが判明した。不動産業者は建築基準法上問題はないといったのに、・・・・  「建築規制」は・・・?

    土地を購入して一番困るトラブルは、買った土地に家が建たない、というものです。建築規制には建築基準法による制限(接道義務、建坪率、地域指定など)が知られており、皆さん、これには気を付け、注意するのですが、案外知らないでひっかかるのが「崖地条例」です。

    「崖地条例」を知っていますか!

    建築基準法では、法律それ自体の規制以外に、建築基準法に基づく条例の制限がありますが、その一つの例が県が定める「崖地条例」といわれるもので、これにより、崖地の近くでの建築は制限されています。崖地の近くでは、その崖に相当な費用を投じて、擁壁の設置などを建築物の安全上必要な措置を講じるか、さもなくば、崖の高さの2倍以内の地域での建築が禁止されます。つまり、4メートルの高さの崖の近くは8メートル幅で建築禁止となるわけです。

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    不動産広告・・・

    2008 年 11 月 2 日
    不動産広告

    質問

    不動産広告で「駅から徒歩10分」となっていたので契約したが、入居後、実際に歩いたら、15分以上かかったので、「インチキではないか?契約を解除したい」と言ったところ、業者さんは、「人によって歩く速度が違うから仕方ないですよ」・・・業者さんに言い返すことはできないか?

     
    お答え・・・・・

    どの業者さんも従うべき「不動産の表示に関する公正競争規約」によれば、「80メートル=1分」として計算することとされています。
     
    したがって、駅から物件までの道路距離(直線距離ではなく実際に歩くことができる道路の道のりを測った距離)が、「80メートル×15分=1200メートル」であれば、その時点で偽りの広告となります。
     
    ただし、坂道や信号等は計算に加える必要はないとされていますので、広告基準に従っていたとしても、実際に歩くと多少は遠くなってしまうことが多いのも事実です。
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    売地 須賀川市東作 土地136坪 須賀川3小

    2008 年 11 月 1 日

    質問・・・・

    2008 年 10 月 31 日
    【 質問 】

    先週土地を見に行き、不動産会社の営業マンさんに車で案内してもらったうちの1件がとても気に入りました。目の前が広い道路で日当たりがよい上に、近所には学校があり静かで落ち着いた雰囲気でした。周辺環境について、購入を決断するにあたって注意点はありますか?

     (須賀川市 S様)

    —————————————————————–

    【 お答えします 】

     今回は車でまわられたようですが、ご購入を決断されるに当たっては、
     必ずご自分の足(自家用車含む)、または公共の交通機関を利用して現地に行かれることをお勧めします。

     広告などで「○○バス停から△分」ということを確認するだけでは不十分です。
     週末だけでなく平日に足を運び、人や車の流れなどをチェックするのは
     もちろんのこと、出来れば雨の日にも行ってみましょう。

     「交通量が平日は結構多い」「道路が舗装されていなくて、足場が悪く歩きにくいところが多い」など、晴れの日には気づかないことがあるかもしれません。

     また、近くの公園や学校は、曜日や時間帯によっては意外と騒音のもとになる
     ことがあります。ただし「近くが公園だから子供の遊び場によい」
     「学校が近いので環境がよい」など良いところが多いのも事実です。

     いろいろチェックした上で、優先順位をつけて判断されるとよいでしょう。

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    契約時の支払うお金の内容・・・

    2008 年 10 月 27 日

    購入申込みから契約・入居までには、様々な支払いが発生してきます。それぞれの費用の意味と注意点をまとめました。
    購入を取りやめたら戻ってくる「申し込み証拠金」

    申し込み証拠金は、売り主に対して購入の意思があることを示すと同時に、購入順位を確保するために支払うものです。 予定どおりそのまま購入することになれば、後日払い込む手付金や購入代金に充当されます。 契約前に申し込みを取り下げたときは、ペナルティなしで返還されるのが一般的ですが、性格をあいまいなままにしておくと、後日トラブルになる場合があります。
    支払うときには、書面に「契約前に購入を取り下げたときは無償で返還する」旨を明記し、保管しておくようにしましょう。

    いろいろな取り決めがある「手付金」
    手付金の授受は、売買契約が成立した証拠となるものです。
    契約の履行(※)に着手したときは、売買代金に充当されます。 買い主が一方的に契約を解除したい場合、手付金を放棄すれば可能です。これを「手付け解除」といいます。 売り主のほうが一方的に解除したい場合は、受け取った手付金を返還するとともに、それと同額の金額を支払う必要があります。「手付金の倍返し」といわれるもので、仮に300万円を受け取っていると、600万円を買い主に支払って契約を解除することになります。 手付金の放棄、倍返しで契約を解除できるのは、通常は契約が履行されるまでです。また、双方が合意すれば、契約の履行にかかわらず解除期間を設定することができます。 契約の履行および解除期間が過ぎてからの一方的な契約解除は、「契約違反による解除」に該当し、違約金は発生します。

    追記
    不動産会社が倒産したときは?
    売り主が不動産会社の場合、宅建業法(宅地建物取引業法)では、手付金として受け取ることができる金額を売買代金の20%以内と定めています。 また、支払う手付金の額が売買代金の10%(工事中の未完成物件は5%)か、1,000万円を超えるときは、銀行などの金融機関、保証会社等による「手付金等の保全措置」をとることになっています。
    この措置がとってあると、万一、不動産会社が倒産するなどの事故が起きたときに、銀行、保証会社などから直接手付金を返金してもらえます。
    保全措置がある場合、その旨が記された書類を必ず受け取り、保管しておくことが大切です。

    支払うときには性格をはっきりさせたい「内金」
    場合によっては「内金」という名目で、金銭を支払うことがあります。
    内金には、売り主が物件の引き渡しなどの契約履行の準備を容易にするために買い主が協力するという目的があります。
    一般に内金を支払えば契約履行に着手したとみなされることが多いようです。したがって、内金を授受すると、手付け解除による解約ができなくなります。
    払った金銭が、内金なのか手付金なのかは、授受したときに売り主と買い主がどのように言ったかが一応の基準になります。
    とにかく金銭の授受に際しては、どのような性格・目的なのかを書面に明記して、必ず証拠を残しておくようにしましょう。

    ※契約の履行……契約の履行に着手したかどうかは、買い主が中間金・残金の支払いをしたとき、売り主が売却を前提として土地の分筆を登記したときなどが考えられます。

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    不動産会社へ遊びに行こう!!

    2008 年 10 月 26 日
    ・マイナスの印象を与えないようにする!

    不動産会社も客商売ですから、好ましい客と好ましくない客がいます。自分が好ましくない客だと思われないように気をつけて行く事が大事です。 もし自分が不動産会社の社員なら、汚い・恐い・だらしない・優柔不断・条件が決まっていないなどの客が来たら良い印象は持ちません。わざわざ悪い印象を与えないためにも今挙げた事項に注意して行きます。

    ・できるだけ前もってメールか電話で問い合わせておくように!

     前もって希望物件を問い合わせておくと、交渉もスムーズに進むでしょう。また、希望物件を伝える事で、不動産会社へ行った時に似たような条件の物件を用意しておいてくれることもあります。もし問い合わせずに行くと、すでに希望物件がなくなっているという事態も起こってきます。無駄足を踏まない為にも、事前に問い合わせるようにしましょう。

    ・できるだけ早い時間に行こう!

     ほとんどの人が休日を利用して行くと思います。休日の昼以降になると、不動産会社も結構忙しくなってきます。引越しシーズンだと余計に客が殺到してしまいます。そうなると自分一人に落ち着いて対応してもらえないというような事にもなってきます。
     午前中に何軒か下見の物件を決めて、午後から物件の下見ができます。明るい時に物件を見ておく事をおすすめします。夜になると物件の中も陽の当たり具合や建物の外観・景観がわかりません。

    ・気に入った物件が見つからなければ断る勇気を持つ

     希望の物件を何軒か下見に行ったのはいいけど、どれもいまひとつ。という時はしっかい断る。ずるずるとしてしまうのもあまりおすすめできません。断る時は、不満な点を同行した不動産会社の人に言えば良いでしょう。次の物件も紹介してもらいやすくなります。
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    売地 郡山市安積町南長久保2丁目 土地55坪

    2008 年 10 月 24 日

    不動産売買仲介手数料 ・・・

    2008 年 10 月 22 日

    一般に不動産売買仲介手数料は・・・

    売買価格の3%+6万円(税別)と慣習で定められていますが、

    弊社は下記手数料にて媒介(仲介)致します。

    不動産リサーチ会員様仲介手数料
    不動産購入 なら 1.5%+3万円(税別)正規の約50%off

    ■一般的な手数料
    2,000万円×3.0%+6万円+消費税=69.3万円

    ◆当社手数料
    2,000万円×1.5%+3万円+消費税=34.65万円
    693,000円ー346,500円346,500円のお得

    不動産売却 なら  2.0%+6万円(税別)正規の約33%off
    ◆当社手数料
    2,000万円×2.0%+6万円+消費税=48.3万円
    693,000円ー483,000円210,000円のお得

    ※ただし2000万円未満のお取引の場合は、購入時は2%+3万円(税別)
      売却時は2.5%+6万円(税別)とする。

    不動産業者様の場合は購入、売却時とも3%+6万円(税別)となります

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    売地 須賀川市木之崎字簑輪 須賀川市不動産情報

    2008 年 10 月 21 日

    売地   建築条件なし
    価格:350万円
    所在:須賀川市木之崎字簑輪地内
    土地:271.12㎡(82.01坪)
    地目:登記簿 山林 現況 宅地
    権利:所有権
    道路:公道西側幅員6m、南側幅員6m 角地
    用途地域:無指定地域
    建ペイ率:70% 容積率:400%
    上下水道 ・LPガス個別 ・ 東北電力・ 側溝
    現況:更地
    引渡し:即可  学区:長沼東小・長沼中
    <仲介>
    ■図面等と現況が相違する場合は現況優先とさせていただきます
    簑輪
     
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    福島県知事(1)2649号
    有限会社不動産リサーチ
    〒962-0861
    福島県須賀川市古舘106番地102号
    電話:0248-73-0268
    FAX:0248-73-0268
    D-fax:020-4663-2806
    担当 吉田: 090-2029-8751

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    売地 須賀川市和田字柏崎 須賀川市不動産情報

    2008 年 10 月 18 日

    売地 柏崎売地   建築条件なし
    価格:879万円
    所在:須賀川市和田字柏崎地内
    http://map.goo.ne.jp/map.php?MAP=E140.23.51.224N37.16.52.748&ZM=12
    土地:242.27㎡(73.28坪)
    地目:登記簿、宅地 現況 宅地
    権利:所有権
    柏崎図面道路:公道北西側幅員6m
    第1種低層住居専用地域
    建ペイ率40% 容積率 60%
    上水道 ・LP集中ガス ・浄化槽・ 東北電力・ 側溝
    現況:更地
    引渡し:即可  学区:須賀川3小・3中
    <仲介>

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    売地 須賀川市東作 土地136坪 須賀川3小

    2008 年 10 月 17 日

    東作売地
    価格:1090万円
    所在:須賀川市東作地内
    面積:449.59㎡(136坪) 2区画
    権利:所有権
    私道負担:無
    地目:登記簿:田 、畑 現況:雑種地
    接面道路:公道 幅員南側4.4m 、舗装 有
    用途地域:第一種中高層住居専用地域
    建ペイ率:60%、容積率:200%
    施設:ガスLP、上水道、浄化槽、東北電力、側溝
    現況:更地 
    引渡し:即可  <仲介>
    学区:須賀川3小・3中
    東作■図面等と現況が相違する場合は現況優先とさせていただきます

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    売地 須賀川市西川字山寺 土地64坪

    2008 年 10 月 16 日

    売地 須賀川市坂の上町 土地119坪 分筆可

    2008 年 10 月 15 日

    約束事は書面にて・・・

    2008 年 10 月 14 日

    不動産売買契約後のトラブルで一番多いのが、「言った、言わない」の問題がありますね! 何故このようなことが起こるのでしょう?。

    原因は三つあります。

    一つは、立場による受取り方の違いや解釈の違いやまたは知識不足です。
    売主・買主・業者それぞれの立場の人間が、ものを言ったり聞いたりすれば微妙なニュアンスなどで見解が異なってくるのは時々あります。 買主さんが「あなたは確かにそう話しましたヨネ!」と言う時は 売主さんは「あなたの言葉を私はこのように受取りましたヨ!」 と言っている状況証拠が多いのです。

    二つ目の原因は、人間の、人間らしさからくるもの。本性からのもの! 人間は、忘れやすい動物です。確かにそう言ったのに、 絶対「自分はそのようなことは言っていない」 と、本気で信じ込んでいる場合も多いのですが、 不動産という大きな取引では、このありさまでは無事引渡しにもなりません。

    三つめは悪意からくるもの。
    この悪意は、書面が残っていない、証拠が残っていないから発露します。 いずれにせよ「言った、言わない」を防ぐには、面倒でも、小さな事でも 書面を残しておくに限るのです。間違いない!? 

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    中古住宅 売家 岩瀬郡鏡石町久来石 土地176坪 建物49坪

    2008 年 10 月 13 日

    売地 須賀川市桜岡 土地62坪

    2008 年 10 月 11 日

    桜岡

    売地   建築条件なし
    価格:1100万円
    所在:須賀川市桜岡
    http://map.goo.ne.jp/map.php?MAP=E140.23.2.891N37.16.42.953&ZM=11
    土地:206.39㎡(62.43坪)
    地目:登記簿、宅地 現況 宅地
    権利:所有権
    道路:公道西・南側幅員6m 角地
    用途地域:第1種中高層住居専用地域
    建ペイ率60% 容積率 200%
    上水道 ・LPガス ・浄化槽・ 東北電力・ 側溝
    現況:更地
    引渡し:即可  学区:須賀川3小・須賀川3中
    桜岡<仲介>
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    中古住宅 売家 岩瀬郡鏡石町岡ノ内 土地87坪 建物28坪

    2008 年 10 月 9 日

    岡ノ内土地付一戸建
    価格 1000万円
    土地 287.67㎡(87.02坪)
    建物 94.36㎡(28.54坪) 1F68.44㎡ 2F25.92㎡
    所在 岩瀬郡鏡石町岡ノ内地内
    権利 所有権
    私道負担 無し
    地目 登記簿 宅地 現況 宅地
    接面道路 公道 幅員北東側5m 舗装有
    木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
    築年 昭和  年 月 
    間取り 5DK
    用途地域 第1種低層住居専用地域 建ペイ率 40% 容積率60%
    施設 LP個別 上水道 浄化槽 東北電力
    現況 空家    引渡し 即 <仲介>

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    中古住宅 売家 須賀川市森宿字狐石 土地50坪 建物26坪

    2008 年 10 月 8 日

    狐石

     売家:土地付一戸建
    価格:1100万円 
    土地:165.70㎡(50.12坪)
    建物:87.77㎡(26.55坪)
    所在:須賀川市森宿字狐石地内
    権利:所有権
    私道負担:有 持分有
    地目: 宅地
    構造:木造スレート葺2階建
    接面道路:私道幅員東側4m、 舗装 有
    築年:平成6年5月
    間取り:3LDK
    用途地域:第1種住居地域
    建ペイ率:60% 容積率:200%
    施設:LP個別 上水道  浄化槽 東北電力 側溝
    現況:居住中  駐車:有   学区:西袋1小 、西袋中
    引渡し:即
    <仲介>


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    不動産調査の必要性

    2008 年 10 月 7 日

    不動産会社は契約の際に重要事項説明書などで詳細について説明するが、それはあくまで物件の取引や法令に基づく制限についての説明。明らかに説明義務の生じるトラブルを説明しなかったり、知っているのに説明しなかった場合を除いて近隣状況についての説明責任はありません。

    不動産会社は物件の取引や法令に基づく制限などに関する専門家であって生活環境に関する専門家ではないというのが裁判所の見解です。そのため周辺住民に聞き取り調査をする調査義務を不動産会社に課すことはできないし、現実やってもいません。

    つまり、不動産会社の物件調査には限界があり宅地建物取引主任者による重要事項説明ですべてが説明されるわけではないということです。はっきり言って重説など、その辺はあてにはなりません!

    近所にどんな人が住んでいるか、についてはあくまで買主の調査事項。自己責任が原則の時代です。
    不動産リサーチはその辺もきちんとエンドユーザーに報告させていただきます。

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