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不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。
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不動産１１０番の家
福島県知事（１）２６４９号
有限会社不動産ﾘｻｰﾁ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
ＴＥＬ：0248-73-0268
FAX：0248-73-0268
D-fax：020-4663-2806
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42条2項道路は私道とはいっても、建築基準法で交通の妨害となるような行為をすることが禁止されている等各種の制限があることから、専ら一般公衆の通行のために利用されるべきものであると考えられています。ただ、判例の多数は、私道所有者と第三者との間で通行権が積極的に設定されたわけではなく、他人の土地を自由に通行する権利までは認められないけれども、道路利用が日常生活上必須なものである場合に、継続的かつ重大な妨害がなされたときは、それを排除したり予防したりすることができるという限度で権利性が認められるとしているのです。
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売家 土地付一戸建
価格 2500万円
土地 1121.79㎡（339.34坪）
建物 202.55㎡（61.27坪）
所在 須賀川市和田字六軒地内
権利 所有権
私道負担 無
地目 登記簿 宅地 現況 宅地
接面道路 公道幅員西側６ｍ 舗装 有
構造 木造瓦葺２階建
築年 平成１１年１月
間取り 7DK
用途地域 市街化調整区域 再建築可
建ペイ率 ６０％ 容積率 ２００％
施設 LP個別 公営水道 浄化槽 東北電力
現況 居住中 駐車２台～
引渡し 即＜仲介＞ 学区 須賀川３小、須賀川３中
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売地 建築条件なし
価格 １，０００万円
面積 １９５２．２０㎡（５９０．５４坪）
所在 須賀川市和田字弥六内地内
権利 所有権
私道負担 無
地目 登記簿 山林 現況 山林
接面道路 公道 幅員北側4ｍ 舗装 有
用途地域 第１種低層住居専用地域
建ペイ率 ４０％ 容積率 ６０％
施設 LP個別 須賀川市水道 浄化槽 東北電力
現況 更地
引渡 即可
学区 阿武隈小 須賀川三小
＜仲介＞
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貸店舗 飲食店向き 即営業可
家賃：月額7万円
床面積：７１．０７㎡（２１．４９坪）
所在：須賀川市弘法坦地内
種類：店舗、居宅
間取り：３R＋カウンター
構造：木造瓦葺平家建
築年：平成６年４月
施設：LP個別 上水道 下水道 東北電力
権利金・ 前家賃 ・仲介手数料 ・火災保険・家賃保険
駐車場：有 大型冷蔵庫、エアコン付き
＜仲介＞
■図面等と現況が相違する場合は現況優先とさせていただきます。
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売地
価格 坪2万円
所在 福島県須賀川市西川字北別所地内
面積 ５４３５㎡（１６４４坪）、７２９２㎡（２２０５坪）
権利 所有権
私道負担 無
地目 登記簿 田 現況 雑種地 畑
接面道路：幅員公道北側２．６ｍ、南側１６ｍ 、舗装有
用途地域 市街化調整区域
建ペイ率 ６０％ 容積率 ２００％
施設 ガスLP個別、上水道、浄化槽、東北電力
現況 更地
引渡し 即可 ＜仲介＞
医療機関、老人介護福祉施設等は建築可
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売り工場（倉庫）
価格 6,000万円
所在：岩瀬郡鏡石町深内町 地内
土地：２４６７㎡ ７４６.２６坪
権利：所有権
建物：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建
事務所 １３４．１４㎡（ ４０．５７坪）
倉 庫 ７１２．１９㎡（２１５．４３坪）
建築：平成９年３月
間取り：
用途地域：工業専用地域 建ペイ率６０％ 容積率２００％
施設：ガス個別プロパン 上水道 浄化槽 東北電力
現況：使用中
引渡し：相談
態様：代理
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崖地に接したところに土地を購入し、そこに家を建てようとしたこところ、崖を相当費用をかけて補強しなくてはならないことが判明した。不動産業者は建築基準法上問題はないといったのに、・・・・ 「建築規制」は・・・？
土地を購入して一番困るトラブルは、買った土地に家が建たない、というものです。建築規制には建築基準法による制限（接道義務、建坪率、地域指定など）が知られており、皆さん、これには気を付け、注意するのですが、案外知らないでひっかかるのが「崖地条例」です。
「崖地条例」を知っていますか！
建築基準法では、法律それ自体の規制以外に、建築基準法に基づく条例の制限がありますが、その一つの例が県が定める「崖地条例」といわれるもので、これにより、崖地の近くでの建築は制限されています。崖地の近くでは、その崖に相当な費用を投じて、擁壁の設置などを建築物の安全上必要な措置を講じるか、さもなくば、崖の高さの2倍以内の地域での建築が禁止されます。つまり、4メートルの高さの崖の近くは8メートル幅で建築禁止となるわけです。
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質問
お答え・・・・・
どの業者さんも従うべき「不動産の表示に関する公正競争規約」によれば、「８０メートル＝１分」として計算することとされています。
したがって、駅から物件までの道路距離（直線距離ではなく実際に歩くことができる道路の道のりを測った距離）が、「８０メートル×１５分＝１２００メートル」であれば、その時点で偽りの広告となります。
ただし、坂道や信号等は計算に加える必要はないとされていますので、広告基準に従っていたとしても、実際に歩くと多少は遠くなってしまうことが多いのも事実です。
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先週土地を見に行き、不動産会社の営業マンさんに車で案内してもらったうちの１件がとても気に入りました。目の前が広い道路で日当たりがよい上に、近所には学校があり静かで落ち着いた雰囲気でした。周辺環境について、購入を決断するにあたって注意点はありますか？
（須賀川市 Ｓ様）
—————————————————————–
【 お答えします 】
今回は車でまわられたようですが、ご購入を決断されるに当たっては、
必ずご自分の足（自家用車含む）、または公共の交通機関を利用して現地に行かれることをお勧めします。
広告などで「○○バス停から△分」ということを確認するだけでは不十分です。
週末だけでなく平日に足を運び、人や車の流れなどをチェックするのは
もちろんのこと、出来れば雨の日にも行ってみましょう。
「交通量が平日は結構多い」「道路が舗装されていなくて、足場が悪く歩きにくいところが多い」など、晴れの日には気づかないことがあるかもしれません。
また、近くの公園や学校は、曜日や時間帯によっては意外と騒音のもとになる
ことがあります。ただし「近くが公園だから子供の遊び場によい」
「学校が近いので環境がよい」など良いところが多いのも事実です。
いろいろチェックした上で、優先順位をつけて判断されるとよいでしょう。
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購入申込みから契約・入居までには、様々な支払いが発生してきます。それぞれの費用の意味と注意点をまとめました。
購入を取りやめたら戻ってくる「申し込み証拠金」
申し込み証拠金は、売り主に対して購入の意思があることを示すと同時に、購入順位を確保するために支払うものです。 予定どおりそのまま購入することになれば、後日払い込む手付金や購入代金に充当されます。 契約前に申し込みを取り下げたときは、ペナルティなしで返還されるのが一般的ですが、性格をあいまいなままにしておくと、後日トラブルになる場合があります。
支払うときには、書面に「契約前に購入を取り下げたときは無償で返還する」旨を明記し、保管しておくようにしましょう。
いろいろな取り決めがある「手付金」
手付金の授受は、売買契約が成立した証拠となるものです。
契約の履行（※）に着手したときは、売買代金に充当されます。 買い主が一方的に契約を解除したい場合、手付金を放棄すれば可能です。これを「手付け解除」といいます。 売り主のほうが一方的に解除したい場合は、受け取った手付金を返還するとともに、それと同額の金額を支払う必要があります。「手付金の倍返し」といわれるもので、仮に300万円を受け取っていると、600万円を買い主に支払って契約を解除することになります。 手付金の放棄、倍返しで契約を解除できるのは、通常は契約が履行されるまでです。また、双方が合意すれば、契約の履行にかかわらず解除期間を設定することができます。 契約の履行および解除期間が過ぎてからの一方的な契約解除は、「契約違反による解除」に該当し、違約金は発生します。
追記
不動産会社が倒産したときは？
売り主が不動産会社の場合、宅建業法（宅地建物取引業法）では、手付金として受け取ることができる金額を売買代金の20％以内と定めています。 また、支払う手付金の額が売買代金の10％（工事中の未完成物件は５％）か、1,000万円を超えるときは、銀行などの金融機関、保証会社等による「手付金等の保全措置」をとることになっています。
この措置がとってあると、万一、不動産会社が倒産するなどの事故が起きたときに、銀行、保証会社などから直接手付金を返金してもらえます。
保全措置がある場合、その旨が記された書類を必ず受け取り、保管しておくことが大切です。
支払うときには性格をはっきりさせたい「内金」
場合によっては「内金」という名目で、金銭を支払うことがあります。
内金には、売り主が物件の引き渡しなどの契約履行の準備を容易にするために買い主が協力するという目的があります。
一般に内金を支払えば契約履行に着手したとみなされることが多いようです。したがって、内金を授受すると、手付け解除による解約ができなくなります。
払った金銭が、内金なのか手付金なのかは、授受したときに売り主と買い主がどのように言ったかが一応の基準になります。
とにかく金銭の授受に際しては、どのような性格・目的なのかを書面に明記して、必ず証拠を残しておくようにしましょう。
※契約の履行……契約の履行に着手したかどうかは、買い主が中間金・残金の支払いをしたとき、売り主が売却を前提として土地の分筆を登記したときなどが考えられます。
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・できるだけ前もってメールか電話で問い合わせておくように！
前もって希望物件を問い合わせておくと、交渉もスムーズに進むでしょう。また、希望物件を伝える事で、不動産会社へ行った時に似たような条件の物件を用意しておいてくれることもあります。もし問い合わせずに行くと、すでに希望物件がなくなっているという事態も起こってきます。無駄足を踏まない為にも、事前に問い合わせるようにしましょう。
・できるだけ早い時間に行こう！
ほとんどの人が休日を利用して行くと思います。休日の昼以降になると、不動産会社も結構忙しくなってきます。引越しシーズンだと余計に客が殺到してしまいます。そうなると自分一人に落ち着いて対応してもらえないというような事にもなってきます。
午前中に何軒か下見の物件を決めて、午後から物件の下見ができます。明るい時に物件を見ておく事をおすすめします。夜になると物件の中も陽の当たり具合や建物の外観・景観がわかりません。
・気に入った物件が見つからなければ断る勇気を持つ
希望の物件を何軒か下見に行ったのはいいけど、どれもいまひとつ。という時はしっかい断る。ずるずるとしてしまうのもあまりおすすめできません。断る時は、不満な点を同行した不動産会社の人に言えば良いでしょう。次の物件も紹介してもらいやすくなります。
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一般に不動産売買仲介手数料は・・・
売買価格の３％＋6万円（税別）と慣習で定められていますが、
弊社は下記手数料にて媒介（仲介）致します。
◆不動産リサーチ会員様仲介手数料
不動産購入 なら １．５％＋3万円（税別）正規の約５０％off
■一般的な手数料
２，０００万円×３.０％＋６万円＋消費税＝６９．３万円
◆当社手数料
２，０００万円×１．５％＋３万円＋消費税＝３４．６５万円
６９３，０００円ー３４６，５００円＝３４６，５００円のお得
不動産売却 なら ２.０％＋6万円（税別）正規の約３３％off
◆当社手数料
２，０００万円×２．０％＋６万円＋消費税＝４８．３万円
６９３，０００円ー４８３，０００円＝２１０，０００円のお得
※ただし2000万円未満のお取引の場合は、購入時は２％＋3万円（税別）
売却時は２．５％＋6万円（税別）とする。
不動産業者様の場合は購入、売却時とも３％＋6万円(税別）となります
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売地 建築条件なし
価格：350万円
所在：須賀川市木之崎字簑輪地内
土地：２７１.１２㎡（８２．０１坪）
地目：登記簿 山林 現況 宅地
権利：所有権
道路：公道西側幅員６ｍ、南側幅員６ｍ 角地
用途地域：無指定地域
建ペイ率：70％ 容積率：400％
上下水道 ・LPガス個別 ・ 東北電力・ 側溝
現況：更地
引渡し：即可 学区：長沼東小・長沼中
＜仲介＞
■図面等と現況が相違する場合は現況優先とさせていただきます
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売地 建築条件なし
価格：879万円
所在：須賀川市和田字柏崎地内
http://map.goo.ne.jp/map.php?MAP=E140.23.51.224N37.16.52.748&ZM=12
土地：２４２.２７㎡（７３．２８坪）
地目：登記簿、宅地 現況 宅地
権利：所有権
道路：公道北西側幅員６ｍ
第１種低層住居専用地域
建ペイ率40％ 容積率 60％
上水道 ・LP集中ガス ・浄化槽・ 東北電力・ 側溝
現況：更地
引渡し：即可 学区：須賀川３小・３中
＜仲介＞
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売地
価格：1090万円
所在：須賀川市東作地内
面積：449.59㎡（136坪） 2区画
権利：所有権
私道負担：無
地目：登記簿：田 、畑 現況：雑種地
接面道路：公道 幅員南側4.4ｍ 、舗装 有
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ペイ率：６０％、容積率：２００％
施設：ガスLP、上水道、浄化槽、東北電力、側溝
現況：更地
引渡し：即可 ＜仲介＞
学区：須賀川３小・３中
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原因は三つあります。
一つは、立場による受取り方の違いや解釈の違いやまたは知識不足です。
売主・買主・業者それぞれの立場の人間が、ものを言ったり聞いたりすれば微妙なニュアンスなどで見解が異なってくるのは時々あります。 買主さんが「あなたは確かにそう話しましたヨネ！」と言う時は 売主さんは「あなたの言葉を私はこのように受取りましたヨ！｣ と言っている状況証拠が多いのです。
二つ目の原因は、人間の、人間らしさからくるもの。本性からのもの！ 人間は、忘れやすい動物です。確かにそう言ったのに、 絶対「自分はそのようなことは言っていない｣ と、本気で信じ込んでいる場合も多いのですが、 不動産という大きな取引では、このありさまでは無事引渡しにもなりません。
三つめは悪意からくるもの。
この悪意は、書面が残っていない、証拠が残っていないから発露します。 いずれにせよ「言った、言わない」を防ぐには、面倒でも、小さな事でも 書面を残しておくに限るのです。間違いない！？
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売地 建築条件なし
価格：１１００万円
所在：須賀川市桜岡
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土地：206.39㎡（６２．４３坪）
地目：登記簿、宅地 現況 宅地
権利：所有権
道路：公道西・南側幅員６ｍ 角地
用途地域：第1種中高層住居専用地域
建ペイ率60％ 容積率 200％
上水道 ・LPガス ・浄化槽・ 東北電力・ 側溝
現況：更地
引渡し：即可 学区：須賀川３小・須賀川３中
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土地付一戸建
価格 1000万円
土地 287.67㎡（87.02坪）
建物 94.36㎡（28.54坪） １F６８．４４㎡ ２F２５．９２㎡
所在 岩瀬郡鏡石町岡ノ内地内
権利 所有権
私道負担 無し
地目 登記簿 宅地 現況 宅地
接面道路 公道 幅員北東側５ｍ 舗装有
木造亜鉛メッキ鋼板葺２階建
築年 昭和 年 月
間取り ５DK
用途地域 第1種低層住居専用地域 建ペイ率 ４０％ 容積率６０％
施設 LP個別 上水道 浄化槽 東北電力
現況 空家 引渡し 即 ＜仲介＞
■図面等と現況が相違する場合は現況優先とさせていただきます
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、
何なりとご相談ください。
お問合せは下記まで
不動産１１０番の家
福島県知事（１）２６４９号
有限会社不動産リサーチ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
電話：０２４８－７３－０２６８
FAX：0248-73-0268
D-fax020-4663-2806
担当 吉田 090-2029-8751
http://blog.livedoor.jp/fudousan3/
http://blog.livedoor.jp/fudousan3/m/ 携帯専用
fudousan3@livedoor.com
不動産会社は契約の際に重要事項説明書などで詳細について説明するが、それはあくまで物件の取引や法令に基づく制限についての説明。明らかに説明義務の生じるトラブルを説明しなかったり、知っているのに説明しなかった場合を除いて近隣状況についての説明責任はありません。
不動産会社は物件の取引や法令に基づく制限などに関する専門家であって生活環境に関する専門家ではないというのが裁判所の見解です。そのため周辺住民に聞き取り調査をする調査義務を不動産会社に課すことはできないし、現実やってもいません。
つまり、不動産会社の物件調査には限界があり宅地建物取引主任者による重要事項説明ですべてが説明されるわけではないということです。はっきり言って重説など、その辺はあてにはなりません！
近所にどんな人が住んでいるか、についてはあくまで買主の調査事項。自己責任が原則の時代です。
不動産リサーチはその辺もきちんとエンドユーザーに報告させていただきます。
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。
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