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お問合せは下記まで
不動産１１０番の家
福島県知事（１）２６４９号
有限会社不動産リサーチ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
電話：０２４８－７３－０２６８
FAX：0248-73-0268
D-fax:020-4663-2806
担当 吉田: 090-2029-8751
http://blog.livedoor.jp/fudousan3/
http://blog.livedoor.jp/fudousan3/m/ 携帯専用
fudousan3@livedoor.com
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、
何なりとご相談ください。
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不動産を売却する際、ほとんどの場合、不動産業者（宅地建物取引業者）に依頼して買主を探してもらうことになります。この時に不動産業者と結ぶ契約のことを「媒介契約」といいます。また、媒介契約の有効期限は３ヶ月以内となっており、この期間を過ぎても取引相手が見つからなかった場合依頼者からの申し出により、さらに3ケ月の契約更新ができることになっています。
媒介契約には次の４つのタイプがあり、それぞれの媒介契約の特徴を十分理解し、自分の条件に合ったものを選ぶことが、スムーズな売却につながると言えましょう。
１．専属専任媒介契約
依頼者が、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することを禁ずる形式です。専属専任媒介契約を締結した業者には、指定流通機構へ物件情報を登録することが法律上義務づけられるため、迅速な成約が期待できます。依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。ただし貴社が探した相手以外の者には売りません。】となります。
２．専任媒介契約
依頼者が他の宅地建物取引業者に、重ねて媒介や代理を依頼することを禁ずる形式です。ただし、専属専任媒介契約と違い、依頼者による自己発見取引は可能です。依頼を受けた業者は、他の業者から取引を横取りされる恐れがなく、また、広告費用も比較的無駄になりません。したがって、物件情報を流通機構に登録するなど取引の相手を見つけるため積極的に努力することが期待できます
依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。ただし貴社以外には依頼しません】となります。
３．一般媒介契約「明示型」
依頼者が、他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することを許す形式の契約（一般媒介契約）のうち、当該地の宅地建物取引業者を明示する義務のあるものを言います。依頼者にとっては、他業者に依頼することも可能なので、有利な取引の機会がそれぞれ広くなりますが、業者にとっては、他の業者が成約にこぎつける可能性もあるため、専属専任・専任媒介契約の場合ほど成約に向けての努力が期待できません。そのため専属専任媒介契約等と比較すれば一長一短がありますが、流通市場が整備されて情報の網羅性が確保されている現在、複数の業者に依頼すること自体にあまり意味がなくなってきていると思われます。依頼者は業者に対して【この家を売って欲しい。だだしＡ社.Ｂ社にも依頼していますよ】となります。
４．一般媒介契約「非明示型」
一般媒介契約のうち、他に依頼する業者を明示する義務のないものを言います
従来の媒介契約はほとんどがこのタイプでした。このタイプは、業者にとって成功報酬を得られる保証がないので積極的に成約に向けて努力しない可能性があります。また「抜き」の懸念から物件を流通機構に積極的に登録しなくなることも考えられます。依頼者は各業者に対して【この家を売って欲しい。】となります。依頼者への業務処理状況報告書
求む！売地・売家・売マンション
貴方様の大切な不動産を迅速・安全・確実に仲介いたします。
もちろん査定は無料です。秘密厳守
相談料はかかりません。ご相談後のお断りは自由です。
●お手持ちの不動産のご売却をお考えの方。
●買い替え等でご売却を希望される方。
●同居による住み替えでご売却予定の方。
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●転勤・引越しなどで不動産のご売却をお考えの方。
※今は売却は考えていないが、賃貸とか管理の
依頼をしたい方もご相談下さい。
お任せ下さい。不動産リサーチは売却に自信があります。
適切な販売価格と流通システムへの登録で、あなたの物件は必ず売れます。
※当社仲介で、万一売れなかった場合は、買取り致します。
福島県知事（１）２６４９号 有限会社不動産リサーチ
〒962-0861福島県須賀川市古舘１０６番地 １０２号
AM９：００～PM６：００ 年中無休
（阿武隈小東側玄関向い ）
TEL．０２４８－７３－０２６８
090-2029-8751 担当 吉田
FAX．０２０－４６６３－２８０６
http://fudousan3.web.fc2.com/
fudousan3@livedoor.com
１．（価格査定について）
不動産の取引については、法律に従った適正な契約を締結するとともに、取引される不動産の価格が売主、買主ともに納得するものであることが大切です。不動産はほかの商品と異なって定価というものがありませんが、そこにはおのずと適正な価格があるはずです。売却するからには適正な価格で、スムーズに売却されることが大切です。適正価格が判らず大幅に安く売ってしまったり、逆に高い価格で売出したため予定していた時期までに売れなかった、などの失敗を起さないようにしなければなりません。このようなことから、不動産仲介業者の価格に関する助言行為の役割がきわめて大きくなっており、宅地建物取引業法では、業者は仲介（媒介・代理）にあたって売出し価格について意見（意見価格・助言価格）を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないことになっております。（同法第34条の２第2項）
この根拠として（財）不動産流通近代化センターが作成した不動産価格査定マニュアルによって査定価格を算出することとしているのです。
２．（価格はどのようにして決まるのか）
一般に不動産の取引においては、その価格は、売りたいと思った価格から成約に至るまで、次の４段階に分類することができます。
①希望価格
まず第１は売却を希望する売主が、いくらで売却したいかという希望価格です。この価格はいわば売られる方の思感的な次元で決定されることが多く「今回新たに住宅を購入することになり、これにはこれだけの資金を必要とするので、いくらで売却したい」とか「不動産広告に自分の近所の家が３，５００万円で売却に出ているがわが家の方が駅に少し近いし、建築も２年新しいので、４，０００万円で売却できるはずである」といったことで決定される場合が多いものです。また購入を希望する買主にも希望価格があります。これは、いくらのマンションが欲しいという場合に、現実にはいくらのマンションなら買えるというところから決定されます。実際には相場はともかく自己の必要資金から売却希望価格が決定されるのときわめて似ています。もちろん、売られる方の中には的確に周辺の相場を把握し、妥当な希望価格を提示できる方もいます。しかし住宅やマンションの取引の当事者は一般個人であるのが普通で、不動産の価格についての知識や取引の経験の少ない方の場合が多く、中には全くどのくらいで取引されているか見当もつかないという人さえいます。
②意見価格（助言価格）
第二段階は仲介業者の意見価格（助言価格）です。
仲介業者は常に不動産の取引を仲介しているわけですから、取引相場、市場の動向などの知識を持った上に、売却予定の住宅・マンションなどについて現地調査、諸官庁で法規を含めた調査をし、前述の価格査定マニュアルに基づいて近くで取引のあった平均的事例から当該不動産の価格査定を算出します。仲介業者は売られる方の希望価格に意見を述べ、実際に売却可能な価格についての助言を行います。この価格を意見価格（助言価格・査定価格）といいます
③売出し価格
第三段階は売出し価格（媒介価格）です。この価格によって仲介業者との間に媒介契約（売却依頼の契約）を締結し、業者は広告を出したり、流通機構や同業者との情報交換などにより、広く買主を探す販売活動をはじめます。希望価格と仲介業者の意見価格との間に隔たりがあるときは、必要な調整が行われて、売出し価格が決定されるものです。しかし売却される方の希望価格がきわめて強固であったり、仲介業者の意見や助言が不十分なため、市場性に乏しい価格で売出すことになる恐れもあります。売出し価格は、いったん決定されれば最後まで変わらないものではなく、その後情勢変化に対応して変更する必要があります。また当初は高めに設定して、売れなければ徐々に価格を下げるという方法を取られる方もいますが、買われる方も1円でも安いものを探していますし、価格を徐々に下げていると、まだ下がるのではないかという期待感から、なかなか売却できないというケースが多く見られます。
そこで売出し価格を決めるときは、業者と十分話し合うことが大切です。
④成約価格
成約価格は売出し価格に対して、ある価格で取引に応じるまたは応じてもよいと考える相手方が現れ、売買契約が成立した場合の価格のことです。
売出し価格から成約価格に至るまでの間には双方の条件の変更や価格変更が生じることがあります。
３．（ ま と め ）
以上のように売却できるまでには四段階の価格がありますが、これらはそれぞれ独立して存在するものではなく、相互に密接な関係を持っているものです。以上のプロセスを図に示すと次のようになります。
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個人情報の取扱いについて
当社は、今後、お客様との不動産取引に関し、下記書類を必要に応じてご提出頂くことになります。
下記書類に記載されたお客様の個人情報は、下記一覧表記載のとおり利用するほか、次の目的で利用致します。１． 不動産の売買契約又は賃貸借契約の相手方を探索すること、売買、賃貸借、仲介、管理等に関する契約（連帯保証契約を含む）を締結すること及び契約に基づく役務を提供すること
２．不動産の売買、賃貸借、仲介、管理等に関する情報を提供すること
３． １，２の目的を達成するために必要な範囲で、契約の相手方及び売買・賃貸借希望者、他の宅地建物取引業者、指定流通機構、物件情報を書面又はインターネットで提供する者・団体・広告会社、融資に関わる金融機関、登記等に関わる司法書士その他専門家、提携損害保険会社、不動産管理業者、保証委託会社又はお客様の同意を得た第三者に対して提供すること。なお、契約の相手方探索のために指定流通機構に対して物件情報を提供する場合及び指定流通機構に登録されている物件についてご契約される場合には、個人情報等を次のとおり利用致します。
（１）契約が成立した場合には、その年月日、成約価格等を指定流通機構に通知致します。
（２）指定流通機構は、物件情報及び成約情報（成約情報は、売主様・買主様・貸主様・借主様の氏名を含まず、物件の概要・契約年月日・成約価格などの情報で構成されています）を指定流通機構の会員たる宅地建物取引業者や公的な団体に電子データや紙媒体で提供することなどの宅地建物取引業法に規定された指定流通機構の業務のために利用します。
①提供される情報は、氏名、住所、電話番号、物件情報、成約情報その他必要な項目です。
②提供は、書面、電話、電子メール、インターネット、広告媒体等の手段で行います。
③ご本人様からお申し出がありましたら、提供は中止致します。
※専属専任媒介契約、専任媒介契約が締結された場合には、宅地建物取引業法に基づき、指定流通機構への登録及び成約情報の通知が宅地建物取引業者に義務付けられます。
４．上記１及び２の役務、情報を提供するために郵便物、電話、電子メール等により連絡すること
５． お客様からのお問い合わせに応じるため及び４の目的を達成するために必要に応じて保管すること
６．宅地建物取引業法第49条に基づく帳簿として及びその資料として保管すること
７． 不動産の売買・賃貸借に関する価格査定を行うこと。なお、価格査定に用いた成約情報につきましては、宅地建物取引業法第34条の２第２項に規定する「意見の根拠」として仲介の依頼者に提供することがあります。
①提供される情報は、売主様・買主様・貸主様・借主様の氏名を含まず、成約物件の特定
が困難となる工夫を施した物件の概要・成約価格などの項目です。
②提供は、書面、電子メール等の手段で行います。
③ご本人様からお申し出がありましたら、提供は中止致します。
８． 市場動向分析を行うこと
個人情報を頂く資料名： 主たる利用目的
お客様受付カード、サイトからの資料請求フォーム： お客様の情報や希望条件を記入して頂き、希望にあった物件を紹介するため
価格査定報告書： 当該物件を売却するにあたって価格査定をするため
権利証、登記簿： 当該物件の所有権や所有権以外の権利関係を確認するため
測量図： 当該物件の面積を判別するため
図面、写真、間取り図： 当該物件の状況をより明確に示すため
公図： 当該物件の隣地、境界、位置関係を明確にするため
公的身分証明書、印鑑証明書： お客様ご本人確認のため
媒介契約書： 当該物件の売却、購入に係わる媒介行為の依頼を受けるため 物件情報を取引の相手方探索のため利用するため
住宅ローン関係申請書類等、課税証明書、源泉徴収票、公的身分証明書： 金融機関に対するお客様の住宅ローン申請のため
諸費用一覧表： お客様の不動産取引に係わる諸費用を一覧で表示するため
資金計画表： お客様にローンの資金繰りを説明する時に使用
不動産買付証明書： お客様の購入意思確認のため
不動産売渡承諾書： お客様の売却意思確認のため
重要事項説明書： 宅地建物取引業法35条に定める重要事項を説明するため宅地建物取引業法第49条に基き写しを取引台帳として5年以上保存します
売買契約書： 不動産取引における当事者の契約関係を明確にするとともに宅地建物取引業法第37条に定める書面を交付するため 宅地建物取引業法第49条に基き写しを取引台帳として5年以上保存します
建築確認通知書、検査済証： 建築基準法上の建築確認通知、竣工検査を証するため
委任状 ：不動産取引にあたり委任する内容を明らかにするため
固定資産税・都市計画税納税通知書、管理費・修繕積立金等清算書： 固定資産税やマンション管理費等の精算のため
付帯設備及び物件状況確認書： お客様から付帯設備の状況及び物件の状況についての確認をとるため
実測精算確認書： 売買対象物件の土地の実測面積を確認するため
売買物件引渡確認書 ：売買対象物件を売主が買主に対し引き渡しを完了したことを確認するため
固定資産税・都市計画税に係わる念書 ：売買契約時点で固定資産税・都市計画税の納税通知書が交付されていないことにより後日、公 租公課の支払い負担を明らかにするため
鍵受領書：売主、買主間で当該物件の鍵を受領したことを確認するため
取引台帳：契約した取引を保存するため 宅地建物取引業法４９条
解除に関する書類：売買契約の解除について合意したことを確認するため
引渡し完了に関する書類： 売主から買主に引越しが完了したことを確認するため
その他：円滑な業務遂行のため、またお客様に有益な情報をお届けするために別途資料が 必要な場合がございます。
■不動産リサーチ会員様お取引
仲介手数料
不動産売却の場合、
１．５％ ＋ ３万円（税別) 正規の約50%OFF 例） 5,000万円のお取引の場合
■一般的な手数料
5,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 163.8 万円
■当社手数料
5,000万円 × 1.5% + 3万円 + 消費税 = 81.9 万円
163.8 - 81.9 = 81.9 万円 のお得
——————————————————————————–
不動産購入の場合
２％ ＋ ６万円(税別) 正規の約33%OFF 例） 3,000万円のお取引の場合
■一般的な手数料
3,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 100.8 万円
■当社手数料
3,000万円 × 2% + 6万円 + 消費税 = 69.3 万円
100.8 - 69.3 = 31.5 万円 のお得
——————————————————————————–
■不動産業者様お取引
仲介手数料
不動産購入 ３％ ＋ ６万円(税別)
不動産売却 ３％ ＋ ６万円(税別)
※上記の手数料は会員限定になります。※
２０００万円未満のお取引の場合、売却時は２％＋３万円（税別）、購入時は２．５％＋６万円（税別）とします。
——————————————————————————–
不動産エスクロー・サービスとは、
個人間売買 ( 消費者対消費者 ) の応援システムです。
個人間で双方共に売買の合意が出来ている場合に、私たちが間に入り売主、買主が公平に、お気持ちの良いお取引が出来る様に、その取引事務を代行いたします。個人間売買は、不動産会社に仲介を依頼せずに行いますので、数十万から数百万の経費である仲介手数料が不要というメリットがある反面、リスクもあります。 知り合い同士のケースが多いため、売買後に問題が発生しても中々クレームを言いにくかったり、トラブルになって気まずくなったり、訴訟まで…のケースがあります個人間売買の一例・ インターネットの個人間売買サイト同士の取引
・ ご近所同士の取引
・ 友人や身内同士の取引
・ 地主が借地人に土地を売却
・ 家主が入居者に賃貸中物件を売却 その他、さまざまな、お取引があると思います。トラブルの一例・・・・
・ 入居後に、隠れた瑕疵・欠陥があった。
・ 言った言わない等、言葉の行き違いがあった。
・ 都合の良い思い込みによる勘違いがあった。
・ 入居後に、管理費や修繕積立金が上がった。
・ 契約書を取交さず売買して、責任範囲や責任の所在 が不明等。
・ 修理費が予想以上にかかった。
・ 安く売りすぎて、税務署に贈与と見なされた。
・ 建替え時に、セットバックが必要と言われた。
・ ローン利用時、不動産重要事項説明書と売買契約書の提出を求められ困った。
etc …売買の前に、しっかり調査・協議・文書（成文）化しておけば防げるケースですし、問題が発生しても、重要事項説明書や契約書で責任範囲を明確にしていれば、万が一の場合に役立ちますし、思わぬトラブルになる事も無いでしょう。 「買わなければよかった」「不動産会社へ相談すればよかった」等と後悔することも無くなります。
取扱事務内容は・・・
・ 土地、建物等不動産物件の調査すべて
(物件の物的調査、関係法令、環境問題、所有権問題等)
・ 重要事項説明書と売買契約書の作成
・ 契約立会い
・ ローンのお手伝い（不動産会社の作成した不動産重要事項説明書と契約書を提
出するので、お借入もスムーズです）
・ 決済の立会い、登記の手続き
その他、売買に関するご相談を承ります。
費用
・ 全ての代行業務：
売買価格に関係なく売主・買主共に ：２１０，０００円
・ 土地、建物不動産物件の調査のみ ：７３，５００円
・ 不動産重要事項説明書・売買契約書の作成のみ
( 土地、建物等不動産物件調査代含む ) ：１０５，０００円
・ ご相談・アドバイス ： 無料
☆彡法定仲介手数料算出フォーム☆彡 ←簡単にわかる！
宅地建物取引業者正規手数料 参考 媒介報酬額表
不動産の売買時における仲介手数料について
不動産を売ったり買ったりした時に支払う手数料は、３％と言われています。
しかし、一度でも不動産を売買した方はご存知だと思いますが、実際に支払う手数料は３％＋６万円です。 （消費税別途）
３％だけじゃないんですか？６万円ってなんですか？ 余分に請求するの？
そんな方のために、このページを用意させていただきました。
国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法第46条第1項より
正規計算式は下記のようになります。
200万円以下の部分 ５％
200万を超え400万円以下の部分 ４％
400万円を超える部分 ３％
上記金額を合計した金員が仲介手数料の上限
たとえば、 不動産の売買金額が1800万円だとします。
200万円以下の部分 200万円×５％＝10万円
200万を超え400万円以下の部分 200万円×４％＝8万円
400万円を超える部分 1400万円×３％＝42万円
合計 60万円
以上が正規の計算式です。
簡易計算式（契約金額が４００万円以上の場合）
売買金額 × 0.03 ＋ 6万円 ＝ 仲介手数料
上記金額を当てはめてみると
１８００万 × ３％ ＋ ６万 ＝６０万（消費税別途）
いかがですか！ご納得いただけましたでしょうか？
私たちも、正規で計算するより、簡易計算をした方が早いので、ついつい３％＋６万円と言ってしまいます。
尚、売却金額とは、売主様と買主様が合意して作成する売買契約書に記載される金額です。
仲介手数料の支払い時期は、当社では、売買契約時に半金、決済時に半金とさせていただいております。(原則）
また、ここで少しだけ不動産業者の必要経費を説明させていただくと、この仲介手数料の中から、売却・購入活動の中で行う広告費・物件調査費・人件費などが含まれいていることを申し添えさせて下さい。
【注意事項】
・上記の例により、仲介業者が売主・買主の双方からそれぞれ媒介の依頼を受けた場合、仲介業者は売主および買主からそれぞれ60万円を限度に合計120万円まで受領することができす（消費税別途）
・交換の場合には、物件の価額の高いほうを基準として上記即算法を用います。
・売買の代理をした場合は宅地建物取引業者が売主（または買主）から受領することができる報酬の限度額は媒介の場合に当事者の一方から受領することができる２倍以内です。
■賃貸の場合 家賃１ヶ月分×1.05となります。
事務所は102号室です！
〒９６２－０８６１
福島県須賀川市古舘
１０６番地１０２号
☆TEL&FAX:0248-73-0268
☆D-FAX:020-4663-2806
☆携帯:090-2029-8751
営業時間:9:00～18:00 年中無休
業務内容
１．不動産売買
２．不動産の利用・取得・処分・管理について企画、提案業務等のコンサルティング
３．住宅の企画・設計・施工・販売
４．会員制不動産情報提供
５．不動産エスクローサービス
６．不動産競売入札代行
７．不動産オークションの企画・運営業務
８．エージェントサービス業務
９．不動産買取業務
１０．不動産売買仲介業務
１１．不動産賃貸仲介業務
１２．不動産管理業務
１３．不動産調査業務
★個人情報の取扱いについて★
※売地・売家・売マンション・賃貸仲介（管理）物件求む。
presented by FUDOUSAN RESEARCH
〒９６２－０８６１福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
TEL&FAX ０２４８-７３-０２６８
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福島県知事（１）２６４９号
有限会社不動産ﾘｻｰﾁ
〒962-0861
福島県須賀川市古舘１０６番地１０２号
電話：０２４８－７３－０２６８
FAX：0248-73-0268
D-fax：020-4663-2806
担当 吉田：090-2029-8751
http://e2103.press9.net/
http://blog.livedoor.jp/fudousan3/m/
fudousan3@livedoor.com
会社案内
福島県知事（1）第2649号
〒962-0861
福島県須賀川市古舘106番地
有限会社不動産リサーチ
代表者：吉田辰郎
設立：昭和58年12月15日
資本金：300万円
事業内容：宅地建物取引業
不動産コンサルティング
☆TEL&FAX:0248-73-0268
☆D-FAX:020-4663-2806
☆携帯:090-2029-8751
営業時間:9:00～18:00
年中無休（不定休）
所属：福島県宅地建物取引業協会・全国宅地建物取引業保証協会・東日本不動産流通機構
有限会社不動産リサーチ
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サイト責任者 吉田 辰郎
不動産のことであなたに何かお困りのことがあれば、何なりとご相談ください。
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